Comment passer son fonds de commerce en location-gérance ?

Cher Madame,

L’article L144-3 du code de commerce imposait auparavant au propriétaire d’un fonds de commerce d’avoir exploité personnellement son fonds pendant au moins deux années avant de pouvoir le mettre en location-gérance. Le loueur devait justifier qu’il remplissait cette condition lors de la conclusion du contrat. La loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés du 19 juillet 2019 a abrogé cette disposition ; ainsi que les articles L144-3 à L144-5 du Code de commerce, qui prévoyaient des cas de dispense ou de réduction de cette exigence.

Il faut tout de même vérifier au préalable que votre bail commercial n’interdit pas la location-gérance ou n’impose pas une exploitation personnelle du locataire.

Attention, par ailleurs, il faut savoir qu’il s’agit d’une opération un peu particulière, que l’on peut assimiler à une location et qui n’est pas sans incidence.

La location-gérance est le contrat par lequel l’exploitant d’un fonds de commerce concède à un commerçant, dit le gérant, le droit d’administrer son fonds. Vous n’êtes cependant jamais à l’abri — comme dans n’importe quel type de locations — de difficultés propres à toute exploitation :

- soit pour des raisons objectives : la clientèle change ou le quartier évolue et le chiffre d’affaires peut diminuer ;

- soit le locataire-gérant modifie les produits et change les méthodes de travail ; ou a des rapports houleux avec la clientèle et perd, de par son comportement, de la clientèle.

Que prévoit la loi au regard des éventuelles dettes du locataire-gérant ?

Pour tous les contrats conclus depuis le 11 décembre 2016, le propriétaire du fonds est solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des dettes contractées par celui-ci, et ce, jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales (article L144-7 du Code de commerce modifié par la loi Sapin 2 du 9 décembre 2016). L’obligation solidaire cesse alors, c’est-à-dire à peu près un mois après le début de la gérance. Le propriétaire du fonds était auparavant tenu solidaire des dettes de son locataire-gérant pendant six mois.

De même sur le plan fiscal, le loueur de fonds est solidairement responsable des impôts directs relatifs à l’exploitation du fonds jusqu’à la publication du contrat de location-­gérance. Il existe une exception à ce principe : s’il ne pouvait méconnaître l’existence de manquements graves du locataire-­gérant ayant entraîné l’application de majorations, il reste débiteur des impôts. En conséquence, et pour éviter une éventuelle mise en cause du loueur de fonds, il est communément admis que :

- dans les contrats de location-­gérance, il est souhaitable que l’expert-comptable du loueur de fonds reste celui du locataire-­gérant, ce qui permet au premier d’avoir une vision complète des éventuelles difficultés à régler ;

- si chaque partie conserve son expert-comptable : il est important de prévoir dans la convention de location-gérance une obligation de coopération des experts-comptables, de telle façon que les informations financières soient communiquées sans difficulté au loueur de fonds afin qu’il puisse prendre toutes dispositions utiles.

Enfin, il faut également savoir que le respect des clauses du bail des locaux s’impose tant au loueur qu’au locataire-­gérant, même s’il n’est pas le locataire direct des murs.

En résumé

Bien que la loi Sapin 2 du 9 décembre 2016 et la loi du 19 juillet 2019 allègent considérablement les conditions de la location-gérance, il n’en demeure pas moins que chaque propriétaire concerné doit être vigilant, puisque le fonds lui appartient. Par ailleurs, il faut toujours au préalable se référer à votre bail commercial avant d’envisager une location-­gérance. En effet, le propriétaire du fonds de commerce peut être amené à demander l’autorisation expresse du propriétaire des locaux si son bail commercial impose une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.